Urealnianie stawek czynszowych

W ubiegłym tygodniu w Centrum Inicjatyw Społecznych odbyło się spotkanie zorganizowane przez Małopolskie Stowarzyszenie Kupców i Przedsiębiorców z udziałem przedstawicieli Zarządu Budynków Komunalnych oraz Wydziału Skarbu Urzędu M. Krakowa poświęcone dwóm sprawom. Dyrektor ZBK Katarzyna Zapał i Bernardeta Ślósarczyk kierownik referatu lokali użytkowych omówiły kwestie urealniania stawek czynszowych w zasobach lokali użytkowych zarządzanych przez ZBK. Natomiast w drugiej części mówiono o problemach związanych z wykupem lokali, gdzie przeszkodą jest regulacja stanów prawnych i prowadzone postępowania o zwrot nieruchomości. Niedawno w sierpniu br. szeroko pisaliśmy na łamach „Głosu” o problemach związanych z regulowaniem stanów prawnych, zatem tym razem przybliżę sprawy związane z urealnianiem stawek czynszowych, które są prowadzone w Krakowie od kilku lat, a obecnie dotyczą nowohuckiej aglomeracji.

W 2007 r. firma pn. Business Mobility International sp. z o.o. realizując zawartą z Zarządem Budynków Komunalnych w Krakowie umowę o dzieło pn. „Analiza kształtowania się stawek czynszowych netto z tytułu wynajmu lokali użytkowych na rynku prywatnym, tj. w budynkach nie pozostających w zasobach lokalowych administrowanych/zarządzanych przez Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie” wykonała opracowanie, które wykazało, że stawki funkcjonujące na rynku prywatnym przewyższają stawki czynszowe najmu netto obowiązujące najemców lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu lokalowego pozostającego w dyspozycji tut. jednostki.

NA POCZĄTEK STREFA EXTRA I „A”

W związku z powyższym oraz mając na względzie wynikający z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz z ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie obowiązek gospodarowania mieniem komunalnym w sposób racjonalny, z należytą starannością oraz zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, w dniu 30 czerwca 2008 r. Prezydent Miasta Krakowa podjął zarządzenie w sprawie aktualizacji stawek czynszowych netto za najem lokali użytkowych. Realizując powyższe zarządzenie, Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie, w dniu 04.08.2008 r. zawarł z wyłonionym zgodnie z przepisami ustawy Prawo zamówień publicznych - Jarosławem Czerskim, działającym pod firmą pn. „JC” Jarosław Czerski, umowę o dzieło, której przedmiotem było wykonanie opracowań w formie opinii wraz z dokumentacją fotograficzną dla nieruchomości lokalowych, w stosunku do których Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie pełni rolę wynajmującego, położonych w strefie Extra oraz częściowo w strefie A, na które podzielono teren Miasta Krakowa.

W wykonaniu ww. umowy opracowane zostały dla każdego lokalu użytkowego odrębne opinie określające wartość rynkową czynszu netto z tytułu wynajmu lokali użytkowych objętych zleceniem. Każda z opinii zawierała analizę atrybutów rynkowych poszczególnych lokali użytkowych stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków oraz wynik analizy w postaci przedziału określającego najbardziej prawdopodobny czynsz najmu możliwy do uzyskania dla danego lokalu.

JEDNOSTRONNE PODWYŻSZANIE CZYNSZU LUB ANEKSY...

Równocześnie przeprowadzona została analiza prawna dotycząca trybu dokonania podwyższenia aktualnie obowiązujących stawek czynszu najmu dla poszczególnych lokali użytkowych do poziomu rekomendowanego w sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego opiniach. W wyniku tej analizy ustalono, że w świetle aktualnie obowiązujących przepisów, zgodnie z art. 6851 kodeksu cywilnego, Gminie Miejskiej Kraków jako wynajmującemu przysługuje prawo jednostronnego podwyższenia czynszu, w drodze wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w stosunku do umów najmu lokali użytkowych zawartych po dniu wejścia w życie ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, tj. po dniu 01.01.2005r.

Natomiast w przypadku umów najmu lokali użytkowych, zawartych przed dniem 01.01.2005 r. (co dotyczy zdecydowanej większości gminnych lokali użytkowych zlokalizowanych na obszarze objętym opiniami rzeczoznawcy majątkowego, tj. w strefie Extra oraz częściowo w strefie A), brak jest podstaw do wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu najmu w drodze jednostronnego oświadczenia. W związku z powyższym do tych najemców skierowane mogą zostać propozycje aneksów podwyższających stawkę czynszu najmu netto do wysokości rekomendowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

ISTNIEJE MOŻLIWOŚĆ NEGOCJACJI

Po poczynionych uzgodnieniach, ostatecznie ustalono podwyższenie stawek czynszowych najmu netto do wysokości średnich wartości rynkowych czynszu najmu określonych dla danego lokalu użytkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym w przypadku umów najmu zawartych po dniu 01.01.2005 r. powyższe nastąpić ma na podstawie jednostronnego wypowiedzenia przez Gminę Miejską Kraków wysokości dotychczasowej stawki czynszu najmu za jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, natomiast w stosunku do umów najmu zawartych przed dniem 01.01.2005 r. do najemców kierowane są propozycje aneksów do umów najmu przewidujących nową stawkę czynszu najmu. Uzgodniono ponadto, że w sytuacjach wyjątkowych, uzasadnionych szczególnymi względami możliwe jest ustalenie w drodze negocjacji nowego czynszu na poziomie nie niższym niż najniższy rekomendowany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Na skierowane 333 aneksy do użytkowników lokali w strefach Extra i A od marca do października 2009, 73 najemców zaakceptowało nowe warunki.

ZESPÓŁ DS. NEGOCJACJI

Wobec składanych przez niektórych z najemców odwołań od otrzymanych propozycji nowych stawek czynszowych najmu netto w urynkowionej wysokości powołano Zespół do spraw prowadzenia w imieniu Gminy Miejskiej Kraków negocjacji z najemcami lokali użytkowych, odwołującymi się od złożonych propozycji nowych stawek czynszowych najmu netto. W skład Zespołu wchodzą oprócz radnych M. Krakowa urzędników Gminy także przedstawiciele organizacji kupieckich. Po podpisaniu przez Prezydenta Miasta Krakowa stosownego w tym przedmiocie zarządzenia Zespół przystąpił w dniu 1 czerwca 2009 r. do przeprowadzania indywidualnych rozmów z najemcami, którzy złożyli odwołania i w drodze negocjacji, przy uwzględnieniu zasadności argumentów podnoszonych przez odwołujące się strony, w tym uwarunkowań lokalizacyjnych oraz parametrów technicznych lokali, określa warunki urealnienia stawki czynszowej najmu netto dla danego lokalu użytkowego.

JAK DZIAŁA ZESPÓŁ?

Zasady działania Zespołu przewidują, że ustalona w wyniku negocjacji stawka czynszu najmu netto nie może być niższa od najniższej w granicach przewidzianych w sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii określającej wartość rynkową czynszu netto dla danego lokalu. W przypadku przyjęcia przez najemcę stawki w wysokości średniej wynikającej ze sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii określającej wartość rynkową czynszu netto, zgodnie z wnioskiem Komisji Mienia i Rozwoju Gospodarczego Rady Miasta Krakowa dopuszczono możliwość rozłożenia podwyżki czynszu najmu netto na okres 2 lat poprzez jej stopniowy, równomierny wzrost w interwałach półrocznych, licząc od miesiąca następującego po miesiącu, w którym został podpisany aneks.

EFEKTY DZIAŁANIA ZESPOŁU W CENTRUM KRAKOWA

W dniu 02.06.2009 r. Zespół przystąpił do spotkań z najemcami, którzy odwołali się od propozycji nowej stawki czynszowej najmu netto. Łącznie na 43 posiedzeniach przeprowadzono rozmowy negocjacyjne z najemcami 237 lokali użytkowych, przy czym w kilku przypadkach doszło do ponownych spotkań z tym samym najemcą. W odniesieniu do 163 lokali użytkowych, Zespół negocjacyjny wypracował wspólne stanowisko z najemcą lokalu w sprawie nowego, rynkowego czynszu najmu. W 13 przypadkach w efekcie negocjacji postanowiono utrzymać aktualnie płacony przez najemcę czynsz, przy uwzględnieniu faktu, że jego wysokość mieściła się w widełkach czynszu rynkowego za najem lokalu zakreślonych przez rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku jednego z lokali użytkowych przeprowadzono negocjacje z jego najemcą, jednak wobec faktu nieopłacalności ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (w treści umowy przewidziana była możliwość jej wypowiedzenia za 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia, jednakże z zastrzeżeniem zwrotu kosztów remontu, tj. kwoty ok. 200.000 zł gdyby do wypowiedzenia doszło) postanowiono pozostawić stawkę czynszową na jej obecnym poziomie. Natomiast w przypadku 4 lokali użytkowych po przeprowadzeniu rozmów negocjacyjnych i przedstawieniu stanowisk przez obie strony, najemcy ostatecznie złożyli w okresie późniejszym wypowiedzenia umów najmu za umownym trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie udało się dojść do porozumienia z najemcami 56 lokali użytkowych.

Sprawy urealnienia czynszu najmu netto dla ww. grupy 56 najemców postanowiono przekazać pod obrady Zespołu negocjacyjnego, na które zaproszono wszystkich jego członków, celem wypracowania i zarekomendowania stanowiska co do przyszłych warunków czynszowych. Ww. rekomendacje zostały zaakceptowane przez Prezydenta Miasta Krakowa. Przesłane do najemców propozycje zawierające stawki czynszowe urynkowionej wysokości zaakceptowało 36 najemców lokalów użytkowych. W przypadku 4 lokali użytkowych utrzymano dotychczasowe stawki czynszu najmu netto. W międzyczasie dwóch najemców złożyło wypowiedzenie stosunku najmu za umownym okresem wypowiedzenia, a w przypadku jednego umowa najmu została wypowiedziana przez Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie z powodu zaległości czynszowych. Ponadto 9 najemcom lokali użytkowych, którzy nie zaakceptowali ostatecznej propozycji nowej urynkowionej stawki czynszowej, tut. jednostka wypowiedziała umowę najmu za umownym, tj. trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. 3 najemców spośród ww. zaakceptowało nową stawkę czynszową najmu netto po fakcie wypowiedzenia umowy (wypowiedzenia zostały cofnięte).

W sierpniu 2010 r. odbyły się negocjacje z 65 najemcami lokali użytkowych i kramów w budynku Sukiennic. Zaakceptowali oni nowe, urynkowione stawki czynszowe.

KOLEJNY ETAP UREALNIANIA CZYNSZÓW W NOWEJ HUCIE

W dniu 17.08.2011 r. Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie, zawarł z wyłonionym zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych - Panem Zbigniewem Krukiem, działającym pod firmą pn. Biuro Nieruchomości „Kataster”, umowę, której przedmiotem jest wykonanie opracowań w formie opinii wraz z dokumentacją fotograficzną dla kolejnych 220 nieruchomości lokalowych, w stosunku do których Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie pełni rolę wynajmującego. Tym razem sprawa także dotyczy lokali w innych miejscach Krakowa poza ścisłym centrum. Również te prace są prowadzone w nowohuckiej aglomeracji. Obecnie takie prace są prowadzone w starej części Nowej Huty i dotyczą ok. 50 lokali. Tam gdzie pojawili się przedstawiciele rzeczoznacy czyniąc m.in. dokumentację fotograficzną mogą spodziewać się w najbliższym czasie aneksów do umów. Należy jednak pamiętać o procedurze, którą wyżej opisałem, czyli skorzystanie z możliwości odwołania. Należy pamiętać, że Nowa Huta znacznie różni się od starego zabytkowego Krakowa. Nie ma tu tak dużo lokali prywatnych, które mogłyby być punktem odniesienia do podwyższania czynszów. Ponadto należy pamiętać o zachowaniu w miarę pełnej oferty handlowej i usługowej z zachowaniem rzemiosł i usług chronionych. Obiecuję, że będę się przyglądał urealnianiu czynszów w Nowej Hucie, relacjonując to na łamach„Głosu”. Mam nadzieję, że nie dojdzie do likwidacji potrzebnych i cenionych przez klientów placówek handlowych i usługowych.